Immobilie oder nicht Immobilie - das ist hier die Frage. Es ist die Kernfrage bei der privaten Vorsorge: Ist es tatsächlich langfristig segensreicher, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, oder ist "on the long run" ein Wohnen zur Miete nicht günstiger?

Immobilie oder Geldanlage

Gute Gründe gibt es für beide Fälle. Viele Argumente sprechen auf den ersten Blick für einen Immobilienkauf: Die Zinsen sind im Moment (Sommer 2009) günstig, ein Baudarlehen kann meist in 25 bis 30 Jahren abbezahlt werden, und danach winkt mietfreies Wohnen bis zum Lebensende.

Als Mieter andererseits schaut man auf die Renditeaussichten beim Anlagemarkt. Denn wer nicht baut, hat unter Umständen weniger an Miete zu zahlen, als der Käufer an Abtrag der Darlehen, zumindest die Zinsen und Zinseszinsen des Baukredites kann der Mieter als nicht ausgegebenes Geld zusätzlich anlegen.

Kosten des Kaufs kalkulieren

Wenn man ein Haus erwirbt geht es um verschiedene Kostenarten:

• die direkten Kaufkosten und die Extrakosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Makler- oder Notarkosten und öffentliche Gebühren für den Grundbucheintrag.
• die jährlichen Kosten der Instandhaltung, wie etwa Anliegerkosten oder Rücklagen für Reparaturen.
• die verfügbaren Eigenmittel, die man in die Finanzierung einbringen kann, darunter auch eventuell angesparte Bausparguthaben mit Ansprüchen auf niedrigere Darlehenszinsen.
• der aktuelle Zins für ein Baudarlehen.
• die zeitliche Festlegung über 10, 20 oder mehr Jahre.
• und letztlich die zu zahlende Kreditrate pro Jahr auf einer Zeitachse.

Kosten der Miete kalkulieren

Das Mieten eines Hauses oder einer Wohnung ist schon allein durch die Möglichkeit des Wechsels flexibler: Man kann umziehen, wenn man mehr Platz braucht oder auch, wenn man weniger Raumbedarf hat, etwa wenn die Kinder aus dem Haus sind. Um einen soliden Vergleich über Kaufen oder Mieten für die Zukunft zu bekommen, sollten sie alternativ die Miete für ein Haus oder eine Wohnung über einen Vergleichszeitraum errechnen: Kalkuliert wird die Summe der geschätzten jährlichen Kaltmiete einer gemieteten Immobilie, also

• die Summe der festgelegten monatlichen Mietzinsen und
• die geschätzten jährlichen Mieterhöhungen
• hochgerechnet auf die letztlich zu zahlenden Mietkosten auf einer Zeitachse.

Wenn die Finanzierung eines Hausbaus oder Kaufes deutlich günstiger ist, als das Wohnen zur Miete, sollte man genau hinschauen: Wie lange läuft eigentlich die Zinsbindung?

Viele Variable bedenken

Die zentrale Frage ist: wie viel Eigenkapital hat man zu Beginn beider Rechnungen? Wie entwickelt sich die Geldanlage beim Mieter und wie entwickelt sich das Vermögen beim Käufer? Eine Modellrechnung: Käufer und Mieter leben in etwa gleich großen, vergleichbaren Häusern, beide beginnen mit 50 000 Euro eigenem Erspartem.

Der Käufer zahlt für ein 100 Quadratmeter großes Haus 200.000 Euro und zusätzlich etwa 10 Prozent Extrakosten (20.000 Euro) für Grunderwerbsteuer, einen Makler und den Notar. Der Wertzuwachs beim Haus beträgt konstant jährlich 1 Prozent. Zum Kauf wird folgerichtig ein Baudarlehen von 170.000 Euro aufgenommen, das durchgehend 30 Jahre mit 4 Prozent verzinst ist und mit 2 Prozent jährlich getilgt wird. Das Haus hat natürlich auch noch weitere Instandhaltungskosten, die ein Eigentümer, aber nicht ein Mieter zahlen muss, hier werden weitere 1.000 Euro im Jahr eingerechnet.

Der Mieter dagegen zahlt 791 Euro Kaltmiete im Monat, also 7,91 Euro Kaltmiete je Quadratmeter. Die Kaltmiete steigt vergleichbar mit dem Wertzuwachs beim Käufer um ein Prozent jährlich. Seine nicht ausgegebenen Gelder- also das Ersparte plus die nicht gezahlten Tilgungssummen legt der Mieter konservativ bei seiner Bank oder im Kapitalmarkt an für vier Prozent Zinsen.

Ergebnis 1: Vorteil für den Käufer

Bis zum neunten Jahr hat der Mieter mehr Vermögen, danach dreht sich das Blatt für den Käufer. Beispielergebnis: Der Käufer hat nach 28 Jahren die Schulden abbezahlt, sein Vermögen beträgt 250.000 Euro inklusive einer Wertsteigerung des Hauses von einem Prozent jährlich.

Der Mieter legt die 50.000 an, plus die nicht gezahlte Tilgung des Käufers. Konservativ verzinst mit vier Prozent und abzüglich der Zinsbesteuerung steigt sein Vermögen in 28 Jahren auf 154.548 Euro. Doch wie schwer die Variablen wirken zeigen weitere Beispiele: Wenn wir statt einem Prozent Wertsteigerung beim Häuserkauf Null Prozent annehmen, ist das Haus zwar nach 28 Jahren ebenfalls abbezahlt, aber eben nur 200.000 Euro wert. Der Mieter hat weiterhin 154.548 Euro auf der hohen Kante.

Ergebnis 2: Deutlicher Vorteil für Mieter

Wenn der Mieter sogar ebenfalls keine Mieterhöhungen hätte, stünde sein Guthaben bei 204.683 Euro. Man sieht: die Hebel der Variablen haben enormen Einfluss auf die Wertentwicklung beider Anlagen.

Noch deutlicher würde der Gewinn eines Mieters ausfallen, wenn er nicht Hamburger Mietpreise (7,91 Euro/qm), sondern Mieten des Saarlandes(5,04 Euro/qm) zahlte: Dann ergibt sich nach 28 Jahren ein Guthaben des Mieters von sage und schreibe 352.881 Euro, mit der Botschaft: Kleiner Hebel - große Wirkung! Vorraussetzung natürlich immer, dass das Geld komplett und sicher angelegt und verzinst wird über den gesamten Zeitraum.

Unwägbarkeiten bedenken

Ein Immobilienkauf hat weitere Unwägbarkeiten, etwa die Wertentwicklung des Objektes am Standort, die Nachfinanzierung von Modernisierungen, etwa der Heizung, des Daches oder etwa Anliegergebühren bei Straßenbauarbeiten, die ja leicht in die 10.000ende gehen. Für die Kaufimmobilie sind es vor allem drei Argumente: Lage, Lage und Lage: Wie entwickelt sich der Wert meiner Immobilie in 20 oder 30 Jahren an genau dem Ort? Bei der Beurteilung der Lage einer Kaufimmobilie beachten Sie:

• Die wirtschaftliche und demografische Entwicklung am Wohnort.
• Sanierungsbedarf in 20 Jahren.
• Platzbedarf jetzt und in Zukunft.
• Wie altersgerecht ist die Immobilie?
• Auch die künftige Inflations- oder gar Deflationsrate kann eine Rolle spielen.

Jeder muss unter Abwägung möglichst vieler und realistischer Annahmen selbst entscheiden: Lohnt sich der Kauf oder nicht? Ob die Annahmen stimmen, kann man wahrscheinlich erst nach einigen Jahren absehen, ob alle Rechnungen aufgehen sicherlich erst am Schluss.

Mehr Informationen

Mehr Informationen, sowie einen Rechner, mit dem Sie unter Berücksichtigung mehrerer Variablen, Kauf und Miete durchrechnen können, finden Sie auf unserer Monats-CD.