Für eine Immobilie sprechen auch die niedrigen Zinsen. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins auf einen historischen Tiefstand von einem Prozent gesenkt. Doch wie lange bleibt das noch so? Die steigende Staatsverschuldung kann auch das Zinsniveau in die Höhe treiben.

Soll man sich jetzt die Zinsen für die Zukunft sichern oder schneller tilgen? Banken bieten fast für jeden Finanzierungswunsch ein passendes Modell.

Geldanlage und Altersvorsorge

Mit einer Immobilie kann man mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen. Doch die Anschaffung ist so groß, dass es meist mehrere Jahrzehnte dauert, bis die Schulden getilgt sind.

Inflationssicher und schuldenfrei, das kann in Krisenzeiten keine schlechte Entscheidung sein. Die Darlehensnehmer haben jedenfalls regen Gebrauch von Sondertilgungen gemacht. Ein Drittel mehr Bankkunden als im Vorjahr nutzten bereits diese Möglichkeit. Wer jetzt sein Häuschen schneller abbezahlen kann, sollte die Chance nutzen. Auf der Bank gibt es fürs Spargeld kaum Zinsen. Es lohnt sich deshalb umso mehr, so viel wie möglich in die eigene Immobilie zu stecken.

Sondertilgungen aushandeln

Bei neuen Vertragsabschlüssen ist es üblich, dass Sie bei einem Festzinsdarlehen fünf oder zehn Prozent pro Jahr zusätzlich zu Ihrer monatlichen Rate tilgen dürfen. Zum Beispiel bei 100.000 Euro Darlehenssumme, 10.000 Euro Sondertilgung pro Jahr.

Etwa ein Viertel der Institute lässt 10 Prozent problemlos zu. Wird Ihnen weniger angeboten, sollten Sie versuchen mehr herauszuhandeln. Wird dafür ein Zinsaufschlag verlangt, rechnet sich das nur, wenn Sie die Sondertilgung auch wirklich in Anspruch nehmen können.

Unbeliebt: Vorfälligkeitsentschädigung

Wollen Sie das Darlehn vorzeitig zurückzahlen, müssen sie eine Art Strafe zahlen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kunden empfinden das als ungerecht, doch von Gesetzes wegen ist das zulässig. Haben Sie bereits einen laufenden Vertrag, worin keine Sondertilgung vereinbart wurde, muss die Bank einer vorzeitigen Tilgung nicht zustimmen. Nach Erfahrungen der FMH-Finanzberatung halten sich bei Anfragen im Moment die Banken die Waage: Jeweils die Hälfte stimmt zu, die andere nicht. Zeigt sich Ihre Bank kulant, darf sie, frei von gesetzlichen Vorgaben, weit mehr Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, als wenn eine vorzeitige Rückzahlung vertraglich vereinbart wurde.

Tipp: Lassen Sie die komplizierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, zum Beispiel von einer Verbraucherzentrale überprüfen. Differenzen sind nicht selten.

Flexibel bleiben

Nicht alles lässt sich bei einer Immobilienfinanzierung planen: weder ob sie für immer in Ihrer Immobilie bleiben, noch wie sich Ihr Einkommen entwickelt oder wohin sich die Zinsen bewegen. Deshalb sollten Sie mit Ihrem Darlehensvertrag so flexibel wie möglich bleiben.

Beim Neuabschluss eines Darlehensvertrags müssen Sie die Zinslage einschätzen. Das ist ein Risiko. Wenn Sie Zinssicherheit suchen, schließen Sie in Niedrigzinsphasen, einen Vertrag mit langen Laufzeiten ab. Vorteil: Die Kündigung von Darlehen, die länger als 10 Jahre laufen, ist gesetzlich geregelt. Sie als Kunde können nach 10 Jahren ohne Strafzinsen aussteigen. Zurzeit werden extrem lange Laufzeiten angeboten. Von 25 oder 30 Jahren mit einem Zinssatz von unter 5 Prozent effektiv, also inklusiv der meisten Darlehensnebenkosten. Dennoch sollte ein Minimum an Flexibilität erhalten bleiben.

Flexible Tilgungsraten

Neben der kostenlosen Sondertilgung von mindestens zehn Prozent pro Jahr sollten Sie unabhängig von der Laufzeit auf eine flexible Tilgungsrate achten: Bis zu drei Mal sollten Sie während der Laufzeit die Tilgung hoch oder runtersetzen können.

Sondertilgungsmöglichkeiten und flexible Tilgungssätze gehören mittlerweile bei den Banken zum Standard und sollten keinen Zinsaufschlag mehr kosten.

Angebote vergleichen

Um herauszufinden, wer Ihnen wirklich das beste Angebot machen kann, müssen Sie mehrere Quellen anzapfen. Dazu gehört es auch, mögliche Sonderbedingungen zu prüfen. In den letzten Jahren waren Darlehensvermittler im Internet sehr erfolgreich und schufen Fakten mit günstigen Konditionen. Allerdings mit Einschränkungen, wie Darlehen erst am 100.000 Euro oder nur bei bester Bonität. Sonderwünsche waren schwierig. Aktuelle Zinskonditionen finden Sie unter anderem bei der unabhängigen FMH-Finanzberatung.

In der jetzigen Niedrigzinsphase kann aber auch Ihre Sparkasse um die Ecke den niedrigsten Zinssatz bieten. Dabei sollten Sie jedoch auf die Details achten, der Zinssatz ist nicht alles.

Finanzierungsbeispiel

Für Ihr Bauvorhaben bringen Sie 20 Prozent Eigenkapital mit. 80 Prozent des Kaufpreises müssen Sie beleihen. Ihre Bank finanziert üblicherweise nur 60 Prozent des Kaufpreises. Diese Finanzierungslücke können Sie schließen, wenn Sie einen Zinsaufschlag der Bank von mindestens 0,1 Prozentpunkten akzeptieren. Alternativ lässt sich auch ein Bausparvertrag einsetzen. Das ist aber nur dann sinnvoll, wenn Sie bereits einen Vertrag haben, der zuteilungsreif ist.

Tipp: Lassen Sie sich von den Kreditinstituten für jedes Angebot den Effektivzins nennen und einen Zins- und Tilgungsplan aushändigen. Nur so können Sie richtig vergleichen!

Neue Finanzierungsmodelle prüfen

Die größte Anschaffung im Leben, und das ist meist die Immobilie, sollte immer individuell gestaltbar sein. Das haben auch die Baufinanzierer erkannt und sind von ihren starren Regeln abgekommen. Die Ideen sind gut, aber kosten meist auch extra. Prüfen Sie deshalb selbst, ob eine der folgenden Gestaltungsmöglichkeiten für Sie und Ihre Finanzierung in Frage kommt.

• Volltilgerdarlehen: Die monatliche Tilgungsrate wird so berechnet, dass Sie am Ende einer festgelegten Laufzeit schuldenfrei sind. Zusätzliche Sondertilgungen sind meist nicht erlaubt. Die Idee dabei: kurze Laufzeit - hohe Rate.
• Versicherung zum Schutz vor einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung: Sie dürfen Ihr Darlehen kündigen, teilweise oder ganz zurückzahlen, wann immer Sie wollen. Dafür müssen Sie von Ihrer Bank einen Zinsausschlag von mindestens 0,3 Prozentpunkten akzeptieren.
• Beim sogenannten Reservedarlehen können bereits geleistete Sondertilgungen von der Bank wieder zurückholen, wenn Sie in einem finanziellen Engpass stecken. Möglich ist die Rückholung von bis zu drei Tilgungsraten, kostenfrei und ohne Zinsaufschlag.
• Vollfinanzierungsdarlehen: Gelten Sie als solvent und verfügen Sie über ein hohes Einkommen, sind Banken auch bereits den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten zu finanzieren. Dafür müssen Sie erhebliche Zuschläge bezahlen, bis zu zwei Prozent. Das Risiko: Geht etwas in Ihrer Planung schief, bleiben Sie auf einem großen Schuldenberg sitzen.

Das sind nur einige Beispiele für die Flexibilität, die bei der Baufinanzierung möglich ist. Es gibt jedoch noch mehr Gestaltungsmöglichkeiten. Haken Sie bei den Kreditinstituten nach. Maßgeschneidert passt immer am besten!

Mehr Informationen

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